Gayrimenkul Alım ve Satışında Vergi Yükü Hafifletilmeli!
Türkiye’de gayrimenkul yatırımı uzun yıllardır halkın en çok tercih ettiği birikim yöntemi. Ancak son yıllarda artan enflasyon ile birlikte fiyatlar, satış sırasında ödenen değer artış kazancı vergisi ve yüksek tapu harçları, bu yatırımı adeta bir yük haline getirmiş durumda. Vatandaş, yıllarca birikim yaptığı mülkü elden çıkarırken ciddi bir vergi baskısıyla ve cezalarla karşılaşıyor.
Mevcut mevzuata göre, taşınmazın alındıktan sonraki 5 yıl içinde satılması hâlinde elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi tutuluyor. Bu kazanç, artan oranlı tarife ile %15’ten başlayıp %40’a kadar çıkabiliyor. Ancak bu vergi, enflasyonla şişmiş fiyat farkına uygulanınca gerçek kazanç değil, çoğu zaman sadece kâğıt üzerindeki artış vergilendirilmiş oluyor.
Örneğin 2021’de 500 bin TL’ye alınan bir konut, 2025’te 4 milyon TL’ye satıldığında yaklaşık 3milyon 500 Bin TL’lik bir artış söz konusu. Ancak bu artışın büyük bölümü enflasyon ve tapu harçlarının yüksekliği nedeniyle tapuda satış değerinin belediye rayiç değerinin biraz üstünde göstermekten kaynaklı.
Bu nedenle vatandaş yüksek bir vergi ödemekle yükümlü tutuluyor. Bu durum hem ekonomik gerçeklikle çelişiyor hem de mülk sahibi üzerinde ciddi bir baskı yaratıyor.
Buna ek olarak, tapu devrinde alınan harçlar da ayrı bir sorun. Şu anda satış bedelinin %4’ü oranında alınan tapu harcı, özellikle yüksek fiyatlı konutlarda ciddi bir yük haline geliyor. 5 milyon TL’lik bir satışta, yalnızca tapu harcı döner sermaye ile birlikte 200 bin TL’yi geçiyor. Bu durum çoğu zaman işlemlerin eksik beyanla yapılmasına, yani kayıt dışılığa yol açıyor.
Tüm bu tablo, hem vatandaşın yükünü artırıyor hem de piyasanın sağlıklı işlemesini engelliyor. Bu nedenle, bir defaya mahsus bir vergi barışı vesabit %1 alıcı %1 satıcının ödeyeceği tapu harcı indirimi artık kaçınılmaz görünüyor.
Türkiye, geçmişte farklı alanlarda birçok kez vergi barışı uyguladı. 2021’de yürürlüğe giren yapılandırma kanunuyla milyonlarca vatandaş borcunu yapılandırdı ve kamuya milyarlarca lira kaynak sağlandı. Benzer bir adımın gayrimenkul satışları özelinde atılması hem ekonomik hareketliliği artırır hem de devletin gelirlerini düzenli ve kayıtlı hale getirir.
Ayrıca değer artış kazancı vergisinde uygulanan 5 yıllık süre de yeniden gözden geçirilmeli. Bu sürenin 3 yıla düşürülmesi, piyasanın doğal akışına daha uygun olurken, vatandaşın yatırım kararlarını da olumlu etkileyebilir.
Bu noktada devletin hem kendi gelir dengesini hem de vatandaşın yaşam kalitesini gözeten dengeleyici bir politika izlemesi gerekiyor. Ekonomik sıkışıklığın derinleştiği bir dönemdehem konut üreticilerine hem de vatandaşa nefes alma alanı tanımak, sadece mali değil, sosyal bir sorumluluk olarak da değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak, devlet vatandaşının refahı ve kayıt dışını engellemek için bir an önce Gayrimenkul kazanç artış vergisinde vatandaşın lehine güncelleme yapmalı, bir kereye mahsus geriye dönük af çıkartmalı, bunun yanında tapularda satışın güvenli ve gerçek değerden satış gösterilmesi için, bir daha artırmamak kaydıyla her bir taraf için tapu harçları %1 ‘e düşürmeli.
Bunları gerçekleştikten sonra halen kayıt dışılık varsa o zaman devlet gereğini yapsın.
Unutulmamalı ki, vergi adaleti yalnızca rakamlarla değil, toplumsal karşılıklarıyla da ölçülür.
FUAT ÖZDAĞ
GAYRİMENKUL UZMANI
