EMLAKTA İLANI KISARAK DEĞİL,GERÇEĞİ GÖREREK ÇÖZÜLÜR BU SORUN
EMLAKTA İLANIKISARAK DEĞİL, GERÇEĞİ GÖREREK ÇÖZÜLÜR BU SORUN
Türkiye’de bugünkü tabloda gayrimenkul piyasasında herkes sonucu konuşuyor,
ama kimse nedenleri tam anlamıyla masaya koymuyor.Bugün girilen ilanlar tartışılıyor. Tapu bedelleri konuşuluyor. EİDS sistemi eleştiriliyor . Ama kimse şu soruyu yüksek sesle sormuyor:
Bu iş neden baştan sağlıklı yürümüyor?
SORUN SATIŞTA DEĞİL, ÜRETİMDE BAŞLIYOR
Bir inşaatın içine girin.Sahanın gerçeğini görün.Sıva ustası, kalıpçı, fayansçı, demirci…Bu işlerin önemli bir kısmı hâlâ kayıt dışı ilerliyor.
Müteahhit ödeme yapıyor.Ama her ödemenin karşılığında fatura alamıyor.Yani cebinden çıkan para var, ama resmi gider olarak yazamadığı bir gerçeklik de var.İnşaat bitiyor.Satış aşamasına geliniyor.Dairenin gerçek değeri5 milyon.Ama maliyetin tamamı belgelenemediği için satış kağıt üzerinde 2–3 milyon.
Kalan?Sistem dışı.Kimse bunu savunmuyor.Ama herkes bunun olduğunu biliyor.
GÖRÜNMEYEN BİR GERÇEK: ARSA MALİYETİ DE EKSİK HESAPLANIYOR
Asıl gözden kaçan kritik konu ise arsa tarafı.Bir müteahhit 2024 yılında 1.000 m² arsayı 10 milyon TL’ye alıyor.Tapuda da bu bedel 10 milyon olarak görünüyor.Sonra süreç başlıyor:Ruhsat, proje, inşaat, bitirme, iskan…Ortalama 2 yıl.Bu 2 yılın sonunda aynı arsanın piyasa değeri artık 25 milyon TL.Ama muhasebede ne yazıyor? Hâlâ 10 milyon.Aradaki 15 milyonluk fark?Yok sayılıyor.
Bu neye yol açıyor?
Müteahhidin gerçek maliyeti eksik görünüyor
Kârı olduğundan fazla hesaplanıyor
Vergi baskısı artıyor
Ve en önemlisi: kayıt dışılığa zemin oluşuyor
Çünkü müteahhit diyor ki:
“Ben aslında bu arsanın bugünkü değeriyle maliyet yaptım ama sistem bunu kabul etmiyor.”
Bu durum, işçilik faturası alamama sorunuyla birleştiğinde tablo daha da ağırlaşıyor.
SİSTEM SERTLEŞTİKÇE PİYASA İÇE KAPANIYOR
Elektronik ilan doğrulama sistemiyle birlikte yeni bir dönem başladı.
Taşınmaz numarası giriliyor.
Yetki doğrulaması yapılıyor.
İlanlar kontrol altına alınıyor.
Ama sahadaki yansıma ne?
Müteahhit diyor ki:
“İlanı verme. Müşteriyi getir, içeride konuşalım.”
Neden?
Çünkü ilan görünür olursa,
yarın tapuda farklı bir bedel göstermek risk haline geliyor.
Sonuç ne oluyor?
İlan sayısı düşüyor
Şeffaflık azalıyor
Emlak danışmanı sistemin dışına itiliyor
Kayıt dışı daha da derinleşiyor
CEZA İLE DEĞİL, AKILLA ÇÖZÜLÜR
Burada devletin önünde çok net bir tercih var.
Ya denetimi artıracak, baskıyı yükselteceksektörü bitirecek …
Ya da sahayı anlayacak ve sistemi güncelleyerek sorunu çözecek .
PİYASAYI RAHATLATACAK 4 NET ADIM
- Kontrollü işçilik maliyeti esnekliği
Belgesiz işçilik gerçeği inkâr edilmemeli, kontrollü şekilde sisteme alınmalı.
- Arsa maliyetine enflasyon güncellemesi
Müteahhitin yıllar önce aldığı arsa, bugünkü değeriyle maliyetine yansıtılabilmeli.
Aksi halde kağıt üzerindeki kâr, gerçeği yansıtmıyor.
- Geçiş dönemi mali uyum modeli
Geçmiş maliyetler sisteme alınmalı, makul vergilendirme ile kayıt altına geçiş sağlanmalı.
- Gerçek satış bedelini cazip hale getirmek
Vergi ve harç yükü dengelenmeden kimse gerçeği beyan etmek istemez.
EMLAKÇIYI DEVRE DIŞI BIRAKAN SİSTEM KAZANAMAZ
Bugün yetkili, kayıtlı emlak danışmanı ilan veremez hale gelirse,
kazanan yalnızca kayıt dışılık olur. Gelişmiş tüm batılı ülkelerde emlakçı sistemin içerisinde ve vazgeçilmez bir rolü vardır.
GERÇEKLE YÜZLEŞME ZAMANI
Bu mesele sadece satış meselesi değil.
Bu, üretimden başlayan bir sistem sorunu.
İşçilik belgelenemiyor.
Arsa maliyeti güncellenemiyor.
Sonra devletten “gerçek satış göster” bekleniyor.
Bu denklem bu haliyle çözülmez.
SON SÖZ
Eğer siz maliyeti doğru hesaplatamazsanız, vatandaşta istediği kadar kredi çekemez mağdur olur.
Bu nedenle satışı doğru beyan ettiremezsiniz.
Türkiye’nin ihtiyacı daha fazla ceza değil,
gerçek maliyeti tanıyan bir sistemdir.
Ve unutulmamalı:
Bu piyasayı baskıyla değil, gerçekleri kabul ederek düzene sokabilirsiniz.
Bu sorunu çözecek olan devletimizdir.
Osmanlı Devleti'nin manevi kurucusu Şeyh Edebali'nin Osman Bey'e nasihatlerinden biri olan, devletin temelinin insan odaklı adalet ve refah olduğunu vurgulayan çok güzel bir sözü var.
“İnsanı yaşat ki devlet yaşasın"
Bir daha ki yazımda görüşmek üzere hoşça kalın.
FUAT ÖZDAĞ
GAYRİMENKUL UZMANI
