EİDS Onayı: Emlak ilanları’ndaneler değişecek?

---

Son dönemde gayrimenkul sektöründe en çok tartışılan konulardan biri, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) oldu.

 Ticaret Bakanlığı’nın hayata geçirdiği bu sistemin son ayağı olan  satılık taşınmazlarda başlangıç tarihi 1 Şubat 2026  itibari ile en az 3 ilde start alacak, 15 Şubat itibarıyla ise tüm illerde taşınmaz ilanlarında da mülk sahibinin.   e-Devlet onayı olmadan ilan girilememesini öngörüyor.

Ama asıl soru şu:

Bu düzenleme piyasayı gerçekten koruyor mu, yoksa yeni sorunlar mı doğuruyor?

Amaç Doğru: Kayıt Dışı ve Sahte İlanlarla Mücadele

Öncelikle hakkını teslim edelim.

EİDS’in amacı yerinde ve doğrudur.

• Sahte ilanların önüne geçilmesi
• Yetkisiz kişilerin ilan girmesinin engellenmesi
• Mülk sahibinin rızasının kayıt altına alınması
• Piyasanın daha şeffaf hale gelmesi

Bunların tamamı hem tüketiciyi hem de mesleğini hakkıyla yapan emlakçıları koruyan hedeflerdir.

Ancak uygulama şekli, çözülmesi gereken ciddi bir boşluğu da beraberinde getirmektedir.

Temel Sorun: Bir Mülk, Birden Fazla Emlakçı

Bugün Türkiye’de fiilen yaşanan tablo şudur:

Bir mülk sahibi, aynı taşınmaz için birden fazla emlakçıya ilan yetkisi verebilmektedir.

EİDS sistemi, teknik olarak buna engel değildir.

Bu durum şu sonuçları doğurur:

• Aynı mülk, farklı fiyatlarla farklı ilanlarda yer alır
• Piyasa fiyat algısı bozulur
• Tüketici güveni zedelenir
• Emlakçılar arasında etik dışı rekabet oluşur

Yani sistem yetkiyi doğruluyor, ama yetkinin sınırını düzenlemiyor.

Dünya Bu Sorunu Nasıl Çözmüş?

Burada uluslararası örneklere bakmak zorundayız.

ABD – MLS (Multiple Listing Service) Sistemi

ABD’de mülk sahibi genellikle tek bir emlak ofisiyle sözleşme yapar.

Ancak bu ilan:

• Tüm lisanslı emlakçılara tek bir merkezden açılır
• Fiyat, bilgi ve şartlar tekildir
• Rekabet emlakçılar arasında değil, hizmet kalitesi üzerindedir

Sonuç:

✔ Fiyat kirliliği yok

✔ Yetki karmaşası yok

✔ Mülk sahibi de, emlakçı da korunur

Avrupa – Yetki Temelli Sistem

Almanya, Fransa, Hollanda gibi ülkelerde:

• Mülk sahibi ya tek yetki verir
• Ya da çoklu yetki varsa bile ilan merkezi ve fiyat tekliği zorunludur
• Yetkisiz ilan ağır yaptırıma tabidir

Burada da temel ilke nettir:

Bir taşınmaz = tek veri seti

Türkiye İçin Çözüm Nerede?

EİDS doğru bir adımdır, ancak ikinci bir düzenleme şarttır.

Somut çözüm önerileri şunlardır:

1. EİDS üzerinden verilen yetkiler sınıflandırılmalı
• Tek yetki
• Paylaşımlı yetki (ancak tek fiyat – tek ilan mantığıyla)
2. Bir taşınmaz için ilan bilgisi tekil olmalı
• Fiyat
• Metrekare
• Nitelikler
3. Yetkili emlakçılar aynı ilan üzerinden çalışabilmeli
• ABD’deki MLS benzeri bir yapı
4. Yetki sözleşmesi mesleki standart haline getirilmeli
• Süreli
• Yazılı veya  e- sözleşme
• Denetlenebilir

Sonuç: Adil ve şeffaflık ile Sistemi Düzeltmek

EİDS ne emlakçının düşmanıdır, ne de mülk sahibinin kısıtı.

Asıl mesele, yetkinin varlığı değil, yetkinin sınırıdır.

Doğru kurgulanmış bir sistemde:

• Mülk sahibi mülkünü güvende hisseder
• Emlakçı emeğinin karşılığını alır
• Tüketici doğru fiyatla doğru bilgiye ulaşır
• Piyasa sağlıklı işler

Bugün ihtiyaç duyduğumuz şey;

yasak değil, denge

karmaşa değil, standart

çok ilan değil, doğru ilandır.

Bir daha ki yazımda görüşmek üzere hoşçakalın!

                                                                                              FUAT ÖZDAĞ

                                                                                        GAYRİMENKUL UZMANI